今天的房地产开发，核心在于三点：融资，拿地，卖房。
这三点，融资的重要性大于拿地，拿地的重要性重于卖房。
至于其他，都是配角，甚至龙套。
因此，我总以为，如果政商关系牛炸天的西门庆做了开发商，可能宇宙第一房企，就不是碧桂园了！
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宋徽宗年间，山东清河县有一个财主，复姓西门，单名一个庆字，人称西门大官人。因《水浒传》和《金瓶梅》的演绎，这位西门庆在中国可是家喻户晓。
《金瓶梅》之中，西门庆出场时，年纪二十六七，也只不过是一个继承了父亲生药铺的药店老板。手上的生药铺，外加祖宅一套五间七进的院子，还有铺中不少的药材。
这种财富水平，在今天也就是开药房的个体户。
然而，三四年时间，西门庆就成为豪富之家，打造出西门企业集团。
当时，除了王婆之外，还有一个媒婆文嫂，替西门庆拉皮条。她向名媛林太太这样介绍西门庆：
县门前西门大老爹，如今见在提刑院做掌刑千户，家中放官吏债，开四五处铺面：缎子铺、生药铺、丝绢铺、绒线铺，外边江湖又走标船，扬州兴贩盐引，东平府上纳香蜡，伙计主管约有数十。
其实，除了文嫂介绍漏掉了很重要的一项。当时，西门庆在清河县还开有钱庄和当铺，从事金融借贷的生意，这和今天的银行很像。
比如，“东平府上纳香蜡”，实际情况是西门庆贷款给包揽朝廷香蜡生意的李三、黄四，利息是“每月五分行利”，即每个月 5%的利息，年化利率60%。这是妥妥滴高利贷，今天可是不受法律保护的！
短短几年，从个体户做到了财富集团，西门庆是如何做到的？
1.娶老婆得横财
先是孟玉楼，嫁给西门庆时的衣服、首饰、金银器、珠宝、布匹，以及现银，全部折算在一起的话，那就是万两白银的资产。
按照北宋《食货志》计算，1两银子相当于今天人民币924-1848元，折中计算为1386元。那一万两白银，就相当于今天的1386万元，而且这是净资产。
直接娶千万资产的美貌富婆做小老婆，你愿意不？
别急，李瓶儿身家更高，在今天是净资产几个亿的富婆。
因此，我一直认为，西门庆6个老婆之中，李瓶儿和孟玉楼比较有地位，就是经济基础决定的。
换你你也更多尊重这样的小老婆。
2.承揽政府特许的贩盐业务
从汉武帝开始，封建社会就盐铁官营。而在宋朝，官方垄断的特许经营项目主要有盐、酒、茶、铁的专卖。西门庆主要是贩盐。
蔡状元曾经得了西门庆不少好处，在钦点为两淮巡盐御史后，就给西门庆比别人早一个月支领出三万引（一引为四百斤）食盐。贩盐本来就是一个获利颇丰的专卖事业，这三万引盐依时价少说也值二三万两银子，更何况比别人早一个月支领出来。也就是说，在别的盐商还无盐可卖的时候，西门庆已大把大把地zhuan钱了。
3.多元化经营
西门庆放官吏债，高利贷，贩盐引，走标船，再加上缎子铺、生药铺、丝绢铺、绒线铺。这在今天什么概念呢？
开着银行，做了当铺，代理垄断经营，还有船运公司，以及各种铺面，说是企业集团，毫不夸张。
然而，即便是西门庆发家致富后，仍然对房地产投资不感冒，是为什么？
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西门庆不投资房地产，主要有三个原因：
第一，投资理念高周转
现在的房企，本质是资金运作，所以一味追求高周转，因为多一天的时间，就多一天的资金成本，那就是几十几百万的利息支出。然而，西门庆也注重高周转，比如他对金钱观：
兀那东西，是好动不喜(xi)静的，怎肯埋没在一处？也是天生应人用的，一个人堆积，就有一个人缺少了。因此积下财宝，极有罪的。
通过贿赂上任两淮盐运御史的蔡状元，西门庆提前掣发了三万盐引之后，就地发卖，立即投入到下一场生意之中。甚至在从两淮返回山东的路上，他的伙计也是不断的即买即卖。
这种高周转的理念，在别的货物上可以，但在当时的房地产行业绝对不行。
第二，宋朝不宜发展房地产
宋朝的社会保障很好，针对低收入者已经出现了公租房。甚至包括欧阳修和苏轼这样的高官，也曾长期在北宋的都城东京租房。
另外，《水浒传》里面的武大郎与潘金莲夫妇，也是租房，而且还是二层小楼。
再从供需关系上看，西门庆所在的清河县只是一个县城，哪怕是在今天，因为人口的关系，需求也很有限。
还有就是，宋朝拆迁补偿很低，基本上一间房子一万块钱，甚至还要分给租客一部分。
这些原因，造成了整个宋朝，做房地产中的新房生意几乎就是赔钱的，自然没人去做了。
当然，二手房则另说了。论资排辈的话，当时所谓的牙人，从职业上来说，是今天贝壳们的祖宗。
第三，西门庆玩的是商业地产
李瓶儿嫁给西门庆后，狮子街的小房子也归了西门庆，但没有住人，而是开成了绒线铺子。
西门庆买了对面乔大户家房子后，同样没有居住，而是改成了当铺。
这两处房子，在今天都是临街商铺，也就是商业地产。
因此，说西门庆不投资房地产，是因为他理念不符，加上当时时代限制，最终做了一些商业地产。
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开头我已经说了，现在的房地产开发核心三点：融资，拿地，卖房。
其中关键是融资和拿地，买房是核心但技术含量并不高。之前市场行情好的时候，郑州本土某老板说，售楼部拴条狗就能卖房；现在行情差了，郑州卖房绝大多数要靠以贝壳为代表的中介了，那你给我说地产营销还剩下啥技术含量？
至于融资和拿地，刚好都是西门庆的专长。
首先，他自己做金融，长袖善舞，知道让钱生钱，融资自然不成问题。另外，通过他娶老婆能够发现，这在今天的房地产行业，就是兼并收购啊！
第二，西门庆在清河县本身就是地头蛇，和县官称兄道弟，经常替人关说官司，做一个深耕本土的开发商自然不成问题。
然而，这样就小看西门庆了，尤其是在他拜了当朝太师蔡京为干爹之后，他家几乎成了整个山东官场俱乐部，这种情况下，别说他在山东做开发商，在整个大宋朝做开发商也可以。
第三，西门庆善于抓住各种机会，不断衍生出新的经营业态，也就能不断延伸出新的产业地产板块。这就是西门庆的本性所在。
因此，凭借西门庆的能力与关系，在今天是可以超过碧桂园，成为禹州第一房企的。
结
历史容不得假设，但小说可以说说。
今天的房地产形势，再也不是过去的蛮荒时代，尽管2022年以来政策暖风频吹，但以郑州而言，哪怕是救市力度很大，现在的市场在经济下行、疫情反复、消费下降的冲击下，仍然很不景气。
原因很简单，人们没钱了！
然而，这次行业巨变，是不是代表房地产行业完全换了玩法？
再加上现在的法治文明，西门庆最多也就能成为本土大一些的开发商罢了。
如果一味迷信政商关系，并以此求得发展的话，最终只能如同金瓶梅中的《青玉案》：
人生南北如岐路，世事悠悠等风絮，造化弄人无定据。
翻来覆去，倒横直竖，眼见都如许。
到如今空嗟前事，功名富贵何须慕，坎止流行随所寓。
玉堂金马，竹篱茅舍，总是伤心处。
全文完。
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